Depuis 1989, l’état des lieux est une formalité obligatoire en début et fin de location vide ou meublée pour éviter les conflits avec le locataire sur l’état de l’appartement….Mais il peut parfois en être la source. Le Ministère de la Cohésion des territoires a publié en juin dernier une documentation sur le caractère essentiel de l’état des lieux et les différentes étapes à respecter. Que vous soyiez locataire, que vous vous apprêtiez à faire un investissement immobilier locatif à Grenoble et sa région ou déjà propriétaire bailleur habitué aux locataires, il est bon de rappeler quelques conseils pour que cette formalité d’entrée et de sortie d’un logement se passe bien.
Les étapes de l’état des lieux
Il y a deux états des lieux : en début de location, avant l’emménagement et à la sortie, lors de la restitution des clés. Il est important d’utiliser le même document pour l’entrée et la sortie afin de bien comparer les deux états. Le propriétaire et le locataire établissent ensemble l’état des lieux sur place, en constatant par écrit.
Voici ce qui doit apparaître sur l’état des lieux.
À l’entrée :
- le nom des parties et éventuellement le siège social du bailleur
- si besoin l’identité des personnes mandatées pour faire l’état des lieux
- les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
- pour chaque pièce, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.
- la vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée lors de l’état des lieux d’entrée
En cas de logement meublé, il faudra faire un inventaire du mobilier et en décrire l'état.
À la sortie :
L'adresse du nouveau domicile du locataire, les évolutions de l’état de chaque pièce l’entrée du locataire dans le logement.
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Les conseils donnés par le ministère de la cohésion des territoires
Dans son document le ministère donne quelques conseils qui peuvent être utiles pour le bon déroulement de cette formalité :
- Prendre des photos : c’est un bon moyen de se rappeler de l'état du logement.
- Ne pas se contenter de termes généraux et subjectifs comme “logement en bon état” ou “mauvais état” qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Soyez précis : faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que les placards, cheminées, éléments de chauffage…
- Si l’électricité est coupée, le locataire peut tout à fait émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électroniques.
- Le locataire peut demander au bailleur des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature. Et pendant le premier mois d’hiver, il peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage
Le ministère rappelle que "le logement doit être remis en l’état où le locataire l’a reçu”. Pour éviter les conflits, il est conseillé au locataire d’effectuer de petits travaux avant de partir, car c’est bien lui qui paiera en cas de détérioration dues à un usage anormal.
En cas de dégradations imputables au locataire, le propriétaire devra fournir les justificatifs des sommes dépensées pour la remise en l'état et pourra déduire ces sommes du dépôt de garantie (dont le montant représente un ou deux mois de loyer). Celui-ci d’ailleurs doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après le rendu des clés.
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Est-il possible de refuser un état des lieux ?
Cette démarche n’est pas sans conséquence. En effet, si c'est le propriétaire qui refuse de faire l'état des lieux, la loi précise que ce sera à lui d'apporter la preuve que les dégradations qu'il aura constatées en fin de bail sont de la faute du locataire.
Si c'est le locataire qui refuse, le propriétaire pourra se prévaloir de lui avoir remis le logement en bon état.
Si l'une des parties refuse l'état des lieux mais que l'autre la demande, il est possible de faire appel à un huissier. Ce dernier convoque les deux parties, sept jours à l'avance, par lettre recommandée. Le locataire et le propriétaire seront tous les deux présents pour faire leurs remarques.
Avant de louer, faire louer à Grenoble et la vallée du Grésivaudan, préparez bien votre état des lieux en lisant cette documentation du Ministère pour éviter les éventuels litiges avec votre locataire/propriétaire.